- Rentabilidad bruta
- —
- Inversión total
- —
- Ingresos anuales
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- Beneficio neto anual
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- Recuperas la inversión en
- —
Las fórmulas
Rentabilidad bruta = Alquiler anual ÷ Precio × 100
Rentabilidad neta = (Ingresos reales − Gastos anuales) ÷ Inversión total × 100
Los ingresos reales descuentan los meses vacíos, y la inversión total suma el precio, los gastos de compra y la reforma.
Ejemplo
Un piso de 150.000 con 11 % de gastos de compra y 10.000 de reforma supone una inversión de 176.500. Alquilado a 800 al mes, su rentabilidad bruta es del 6,4 %. Pero si restas 1.500 de gastos anuales y medio mes vacío al año, el beneficio neto queda en 7.700 y la rentabilidad neta baja al 4,36 %. La diferencia entre bruta y neta es justo lo que muchos anuncios no cuentan.
Errores comunes al calcular la rentabilidad
- Usar solo la rentabilidad bruta: es la que se suele anunciar, pero sobrestima lo que ganarás.
- Olvidar los meses vacíos entre inquilinos y los posibles impagos.
- Subestimar el mantenimiento: electrodomésticos, pintura, averías…
- No contar tu tiempo si gestionas tú el alquiler.
Compárala con otras opciones
Una rentabilidad neta del 4 % hay que compararla con alternativas con menos trabajo y más liquidez. Simula qué pasaría con ese dinero invertido en la calculadora de interés compuesto o en un depósito con la calculadora de depósitos.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. La neta resta los gastos anuales y los meses sin inquilino, y divide entre toda la inversión: precio, gastos de compra y reforma. La neta es la que refleja lo que de verdad ganas.
¿Qué rentabilidad es buena para un piso en alquiler?
Depende de la zona y del riesgo, pero como orientación muchos inversores buscan una rentabilidad neta de al menos el 4-5 %. En zonas céntricas de grandes ciudades suele ser más baja y en zonas más pequeñas, más alta.
¿Qué gastos anuales debo incluir?
IBI, comunidad, seguro de hogar y de impago, mantenimiento y reparaciones, y la gestión si la delegas en una agencia. Los impuestos sobre el alquiler dependen de tu situación fiscal.
¿Tiene en cuenta la hipoteca?
No. Calcula la rentabilidad de la inversión total, como si compraras al contado. Si financias la compra, tu rentabilidad sobre el dinero aportado cambia por el efecto del apalancamiento y los intereses.
Aviso: los resultados y la información de esta página son orientativos y tienen fines educativos. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Consulta las condiciones exactas con tu entidad o con un profesional antes de tomar decisiones. Última revisión: 2026-11-03.